RTI(Rent To Interest)란?
RTI(Rent To Interest)는 연간 임대소득을 연간 대출이자 비용으로 나눈 비율로, 부동산 임대업 대출 심사 시 금융기관이 대출 적정성을 판단하는 핵심 지표입니다. RTI가 높을수록 임대소득으로 대출이자를 충분히 감당할 수 있다는 의미이며, 대출 승인 가능성이 높아집니다.
은행연합회 가이드라인에 따르면 주거용 부동산은 RTI 1.25배 이상, 비주거용(상가, 오피스텔 등)은 RTI 1.5배 이상을 충족해야 신규 대출이 가능합니다. 다만 금융기관에 따라 내부 기준이 다를 수 있으며, RTI 외에도 LTV, DSR 등 다른 심사 기준을 함께 적용합니다.
RTI 기준 및 등급별 의미
| RTI 범위 | 등급 | 의미 | 대출 가능성 |
|---|---|---|---|
| 1.0 미만 | 위험 | 임대소득으로 이자 감당 불가 | 대출 거절 가능성 높음 |
| 1.0 ~ 1.25 | 주의 | 이자는 감당하나 여유 부족 | 비주거용 부적격, 주거용 가능 |
| 1.25 ~ 1.5 | 보통 | 주거용 기준 충족 | 주거용 적격, 비주거용 부적격 |
| 1.5 ~ 2.0 | 양호 | 주거용/비주거용 모두 충족 | 대출 승인 가능성 높음 |
| 2.0 이상 | 우수 | 충분한 이자 상환 여력 | 우대 조건 협상 가능 |
RTI 계산 예시
예시: 연 임대수입 2,400만 원, 대출이자 1,500만 원
· 연간 임대소득: 2,400만 원 (월세 200만 원 x 12개월)
· 대출금액: 3억 원
· 대출금리: 연 5.0%
· 연간 이자비용: 3억 x 5.0% = 1,500만 원
· RTI = 2,400만 / 1,500만 = 1.60배
· 결과: RTI 1.60배 (주거용 1.25배, 비주거용 1.5배 기준 모두 충족)
RTI 자주 묻는 질문
Q. RTI 기준은 어떻게 되나요?
은행연합회 가이드라인에 따르면 주거용 부동산 임대업 대출은 RTI 1.25배 이상, 비주거용(상가, 오피스텔, 사무실 등)은 RTI 1.5배 이상을 충족해야 합니다. 이 기준 미달 시 원칙적으로 신규 대출이 불가하며, 금융기관에 따라 더 높은 기준을 적용하는 경우도 있습니다.
Q. 금융기관별로 RTI 기준이 다른가요?
네, 은행연합회의 가이드라인은 최소 기준이며, 각 금융기관은 내부 리스크 관리 정책에 따라 더 높은 RTI를 요구할 수 있습니다. 시중은행은 대체로 가이드라인을 준수하며, 저축은행이나 캐피탈 등 제2금융권은 RTI 기준이 상이할 수 있습니다. 대출 전 해당 금융기관에 직접 확인하는 것이 좋습니다.
Q. RTI를 개선하는 방법이 있나요?
RTI를 개선하려면 분자(임대소득)를 높이거나 분모(이자비용)를 낮추면 됩니다. 임대소득 측면에서는 임대료 인상, 공실률 감소, 추가 임대 공간 확보 등을 고려할 수 있습니다. 이자비용 측면에서는 대출금리가 낮은 금융상품으로 대환하거나, 대출 원금을 일부 상환하여 이자 부담을 줄이는 방법이 있습니다.
Q. RTI와 DSR의 차이는 무엇인가요?
RTI는 임대소득 대비 이자비용 비율로 부동산 임대업 대출에만 적용되는 지표입니다. 반면 DSR(총부채원리금상환비율)은 차주의 연소득 대비 모든 대출의 연간 원리금 상환액 비율로, 개인의 전체 채무 상환 능력을 평가합니다. RTI는 부동산 자체의 수익성을, DSR은 차주 개인의 상환 능력을 판단하는 차이가 있습니다.