건폐율과 용적률이란?
건폐율은 대지면적에 대한 건축면적의 비율을 말합니다. 쉽게 말해, 땅 위에 건물이 차지하는 면적의 비율입니다. 건폐율이 높을수록 대지 내 건물이 차지하는 면적이 넓어지며, 반대로 낮을수록 공지(빈 땅)가 많아져 채광과 통풍에 유리합니다. 건폐율은 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제77조에 따라 용도지역별로 상한이 정해져 있습니다.
용적률은 대지면적에 대한 건축물 연면적(지하층 제외)의 비율입니다. 용적률이 높을수록 같은 대지 위에 더 많은 층수를 올릴 수 있어 건축 밀도가 높아집니다. 용적률 역시 국토계획법 제78조에 의해 용도지역별로 상한이 규정되어 있으며, 해당 지역의 도시계획조례로 세부 기준을 정합니다.
용도지역별 건폐율/용적률 상한
| 용도지역 | 건폐율 상한 | 용적률 상한 |
|---|---|---|
| 제1종전용주거지역 | 50% | 100% |
| 제2종전용주거지역 | 50% | 150% |
| 제1종일반주거지역 | 60% | 200% |
| 제2종일반주거지역 | 60% | 250% |
| 제3종일반주거지역 | 50% | 300% |
| 준주거지역 | 70% | 500% |
| 일반상업지역 | 80% | 1300% |
| 준공업지역 | 70% | 400% |
건폐율/용적률 계산 예시
예시: 대지면적 200㎡에 건축면적 120㎡, 연면적 480㎡인 건물
· 대지면적: 200㎡
· 건축면적: 120㎡
· 연면적: 480㎡ (4개 층)
· 건폐율 = 건축면적 / 대지면적 × 100 = 120 / 200 × 100
· 건폐율: 60%
· 용적률 = 연면적 / 대지면적 × 100 = 480 / 200 × 100
· 용적률: 240%
건폐율/용적률 자주 묻는 질문
Q. 건폐율과 용적률의 차이는 무엇인가요?
건폐율은 대지면적 대비 건축면적(1층 바닥면적)의 비율이고, 용적률은 대지면적 대비 연면적(모든 층 면적의 합, 지하층 제외)의 비율입니다. 건폐율은 건물이 땅을 얼마나 덮는지를, 용적률은 건물의 전체 규모(높이)를 나타냅니다.
Q. 내 토지의 용도지역은 어떻게 확인하나요?
토지이용규제정보서비스(luris.molit.go.kr)에서 주소를 검색하면 해당 토지의 용도지역을 확인할 수 있습니다. 또한 정부24에서 토지이용계획확인서를 발급받거나, 관할 시·군·구청 도시계획과에 문의하실 수도 있습니다.
Q. 용적률 산정 시 제외되는 면적이 있나요?
네, 지하층 면적, 지상층의 주차용 면적(주차장으로 사용되는 부분), 주민공동시설 면적, 초고층 건축물의 피난안전구역 면적 등은 용적률 산정 시 연면적에서 제외됩니다. 이는 건축법 시행령에서 규정하고 있습니다.
Q. 건폐율이 높으면 좋은 건가요?
건폐율이 높으면 같은 대지에 더 넓은 건물을 지을 수 있어 토지 활용도가 높아집니다. 그러나 건폐율이 너무 높으면 건물 간 간격이 좁아져 채광, 통풍, 프라이버시가 나빠질 수 있습니다. 따라서 건폐율의 적정성은 건물의 용도와 주변 환경에 따라 달라집니다.