간주임대료란?
간주임대료란 임대보증금(전세금)에 대해 일정 이자율을 적용하여 계산한 이자 상당액을 임대소득으로 간주하는 금액입니다. 실제로 임대료(월세)를 받지 않더라도 보증금을 운용하여 수익을 얻을 수 있다고 보고 과세하는 것입니다.
주택의 경우, 3주택 이상을 보유(부부 합산)하고 보증금 합계가 3억원을 초과하는 경우에 간주임대료가 과세됩니다. 소형주택(전용면적 40㎡ 이하이면서 기준시가 2억원 이하)은 2026년 12월 31일까지 주택 수에서 제외됩니다. 간주임대료 계산에는 국세청이 고시하는 정기예금이자율을 적용합니다.
간주임대료 과세 요건 및 기준
| 구분 | 과세 요건 | 비고 |
|---|---|---|
| 보유 주택 수 | 3주택 이상 (부부 합산) | 소형주택 제외 가능 |
| 보증금 합계 기준 | 3억원 초과 시 과세 | 3억원 공제 후 계산 |
| 적용 이자율 | 정기예금이자율 (2.9%) | 매년 국세청 고시 |
| 계산 공식 (주택) | (보증금 합계 - 3억) × 60% × 이자율 × 일수/365 | 60% 경감 적용 |
간주임대료 계산 예시
예시: 3주택 보유자, 전세 보증금 합계 5억원 (연간, 이자율 2.9%)
· 보증금 합계: 5억원
· 3억원 공제: 5억원 - 3억원 = 2억원
· 60% 적용: 2억원 × 60% = 1억 2,000만원
· 이자율 적용: 1억 2,000만원 × 2.9% = 348만원
· 기간 적용: 348만원 × 365/365 = 348만원
· 결과: 연간 간주임대료 348만원
간주임대료 자주 묻는 질문
Q. 간주임대료 과세 대상은 누구인가요?
부부 합산 3주택 이상을 보유하고, 해당 주택들의 보증금(전세금) 합계가 3억원을 초과하는 경우 간주임대료 과세 대상이 됩니다. 상가(비주거용)의 경우에는 주택 수와 관계없이 보증금 전액에 대해 간주임대료가 과세됩니다.
Q. 소형주택은 어떤 기준으로 제외되나요?
전용면적 40㎡ 이하이면서 기준시가가 2억원 이하인 주택은 소형주택으로 분류됩니다. 이러한 소형주택은 2026년 12월 31일까지 간주임대료 계산 시 주택 수에서 제외되므로, 소형주택만 보유한 경우 과세 대상에서 벗어날 수 있습니다.
Q. 정기예금이자율은 어떻게 결정되나요?
간주임대료 계산에 사용되는 정기예금이자율은 국세청이 매년 고시하며, 해당 과세기간의 금융기관 1년 만기 정기예금 이자율을 기준으로 합니다. 해당 이자율은 과세기간에 따라 변동될 수 있으므로 신고 시 최신 고시를 확인해야 합니다.
Q. 2주택자도 간주임대료를 내야 하나요?
2주택자는 간주임대료 과세 대상이 아닙니다. 다만, 2주택자라도 월세 수입이 있는 경우에는 해당 월세 소득에 대해 임대소득세가 과세됩니다. 간주임대료는 3주택 이상 보유자에게만 적용되는 규정입니다.